PREGUNTE A UN PLANIFICADOR FINANCIERO
¿Cuál es la deducibilidad de puntos y otros costos de cierre?
Cuando solicita un préstamo para comprar una primera o segunda residencia (o para refinanciar un préstamo existente para una primera o segunda vivienda), generalmente se le cobrarán costos de cierre (también conocidos como cargos de liquidación). Estos generalmente incluyen puntos, así como honorarios de abogados, honorarios de registro, honorarios de búsqueda de títulos, honorarios de tasación y otros honorarios de preparación y procesamiento de préstamos o documentos. La pregunta que enfrentará es si puede deducir estas tarifas inmediatamente o si se agregan a la base de costos de su vivienda.
¿Qué son los puntos?
Los puntos son costos que a menudo le cobra un prestamista cuando solicita un préstamo garantizado por su vivienda. Un punto equivale al 1 por ciento del monto del préstamo solicitado. (Por ejemplo, 1.5 puntos en un préstamo de $100,000 1,500 equivaldrían a $XNUMX). Si los puntos se cobran por los servicios prestados por el prestamista al preparar o procesar el préstamo, entonces no son deducibles. Sin embargo, si el prestamista cobra los puntos como interés inicial y, a cambio, le ofrece una tasa de interés más baja sobre el préstamo, entonces los puntos pueden ser deducibles.
Consejo: No importa si su prestamista cobra la tarifa de originación de los puntos de carga o del préstamo (o hipoteca). Si este cargo representa intereses pagados por adelantado, puede ser deducible.
¿Los puntos son deducibles y cuándo?
Los puntos cobrados como intereses prepagos son deducibles durante el plazo del préstamo, excepto cuando se pagan sobre un préstamo utilizado para comprar o mejorar su residencia principal. Los puntos son deducibles para el año fiscal en el que se pagan si cumple con todas las condiciones siguientes:
- Su préstamo está garantizado por su vivienda principal.
- El pago de puntos es una práctica comercial establecida en la zona donde se realizó el préstamo.
- Los puntos pagados no fueron más que los puntos generalmente cobrados en esa área
- Utiliza el método de contabilidad en efectivo (la mayoría de las personas utilizan este método)
- Los puntos no se pagaron en lugar de los montos que normalmente se indican por separado en la declaración de liquidación, como honorarios de tasación, honorarios de inspección, honorarios de título, honorarios de abogados e impuestos a la propiedad.
- Los fondos que proporcionó al cierre o antes, más los puntos que pagó el vendedor, fueron al menos equivalentes a los puntos cobrados.
- Utiliza su préstamo para comprar o construir su casa principal
- Los puntos se calcularon como un porcentaje del monto principal de la hipoteca.
- El monto se muestra claramente en la declaración de liquidación como puntos cobrados por la hipoteca. Los puntos pueden mostrarse como pagados por sus fondos o por los vendedores.
Para obtener más información sobre la deducción de puntos, consulte la Publicación 936 del IRS.
¿Qué pasa si el prestamista retiene los puntos de los ingresos del préstamo?
Si el préstamo es para la compra de su residencia principal, cualquier punto retenido por el prestamista será deducible como interés inicial si (al cierre del préstamo o antes) usted paga un pago inicial, un depósito en garantía o una garantía. igual al cargo por puntos. Sin embargo, si el préstamo se utiliza para mejorar su residencia principal, los puntos pagados relacionados con el préstamo para mejoras del hogar se pueden deducir en el año pagado (si se cumplen ciertos criterios).
¿Se pueden deducir los puntos pagados por el vendedor?
Sí, usted puede deducirlos como un cargo de interés inicial. Sin embargo, debido a que también se consideran una reducción en el costo de la vivienda, debe reducir el costo base de la vivienda en una cantidad igual a los puntos pagados por el vendedor.
¿Se pueden deducir los puntos cobrados por una hipoteca garantizada por una segunda vivienda?
Sí, pero deben deducirse proporcionalmente durante la vigencia del préstamo.
Ejemplo: si paga $3,000 en puntos en una hipoteca a 30 años garantizada por una segunda vivienda, puede deducir $100 en puntos cada año durante el plazo del préstamo.
Si está amortizando la deducción de puntos de un préstamo durante el plazo de ese préstamo y el préstamo finaliza anticipadamente, ¿cómo trata los puntos que aún no ha deducido?
Si el préstamo finaliza anticipadamente (porque, por ejemplo, vende la casa o refinancia la hipoteca), puede deducir en su totalidad los puntos restantes para el año fiscal en el que finaliza el préstamo.
¿Cómo se tratan los puntos de un préstamo refinanciado?
Los puntos pagados por un préstamo refinanciado deben amortizarse durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, hay una excepción: si parte del préstamo se utiliza para realizar mejoras en su residencia principal, puede deducir esa parte de los puntos asignables a las mejoras en el hogar realizadas en el año en que se pagan los puntos (si se cumplen ciertos criterios). .
Ejemplo: Supongamos que toma una hipoteca de refinanciamiento con retiro de efectivo por $100,000 y paga dos puntos ($2,000). Luego, se usan $90,000 para pagar la deuda principal de la hipoteca anterior, $4,000 para pagar las facturas y $6,000 para construir una nueva cocina. Dado que el 6 por ciento ($6,000 dividido por $100,000) se utiliza para mejoras en el hogar, entonces se pueden deducir $120 (6 por ciento de $2,000) en el año en que se toma el préstamo. Los $1,880 restantes en puntos deben deducirse de forma proporcional durante la vigencia del préstamo.
¿Se pueden deducir otros costos de cierre?
Otros costos de cierre que se le cobran a usted, como honorarios de abogados, honorarios de registro, honorarios de búsqueda de títulos, honorarios de tasación, seguro de título del propietario y otros honorarios de preparación y procesamiento de préstamos o documentos, no son deducibles. Más bien, se agregan a la base de costos de su hogar.
Ejemplo: Además de los puntos anteriores, suponga que los costos de cierre de un préstamo que toma para comprar una casa de $200,000 suman un total de $1,500 dólares. Su costo inicial en esa casa sería de $201,500.
Precaución: Las tarifas que usted paga en el cierre, depositadas en depósito en garantía para cubrir los costos que deberá pagar más adelante (por ejemplo, primas de seguro contra incendios), no se agregan a la base de su vivienda.
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